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Actualidad

Valor de referencia catastral

¿Qué vamos a ver en este artículo?

¿Qué es el Catastro?

Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública. En él se encuentra la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, estas características lo diferencian del Registro de la propiedad.

¿Qué es la referencia catastral y cómo puedo conocerla?

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los inmuebles. Consiste en un código alfanumérico, formado por 20 caracteres, que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble tiene una única referencia catastral.

Se puede conocer a través de los siguientes documentos:

  • Consulta o certificación catastral electrónica, obtenida a través de la Sede Electrónica del Catastro
  • Certificado del Catastro emitido por sus Gerencias.
  • Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento
  • En las escrituras públicas en las que conste la referencia catastral o mediante información del Registro de la Propiedad cuando figure inscrita.

La referencia catastral debe estar incluida en todos los documentos que en los que existan relaciones económicas o con importancia en cuanto a impuestos vinculadas al inmueble, tales como instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente.

¿Cómo se inscriben los inmuebles en el Catastro?

La inscripción o incorporación de los bienes inmuebles al Catastro se puede realizar mediante alguno de los siguientes procedimientos, todos ellos de naturaleza tributaria:

  • Declaración presentada por el interesado (modelo de declaración 900D).
  • Comunicación remitida al Catastro por los Notarios y Registradores de la propiedad y determinadas Administraciones Públicas.
  • Solicitud, en los casos legalmente establecidos, presentada por el interesado

Pueden incorporarse también de otras formas, mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias, que se inicia de oficio, cuando se aprecie una falta de similitud entre la descripción catastral del inmueble y la realidad inmobiliaria, a través de los procedimientos de inspección, cuando se lleven a cabo actuaciones de comprobación e investigación tributaria y mediante los procedimientos de valoración catastral.

¿Qué es el valor catastral y cómo se determina?

El valor catastral es un valor administrativo fijado de forma objetiva para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente. Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran los siguientes componentes:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

Es el valor determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, que hay en el Catastro Inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral y nunca superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

El valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?

El valor catastral de los inmuebles se actualiza, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en los procedimientos de valoración colectiva.

El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?

El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

Estos módulos se asignan a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponden con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calcula el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usa, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calcula a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

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