Al vender una segunda vivienda, tendrás que asumir ciertos impuestos que no se aplican a la venta de una vivienda habitual. Conocer cada impuesto y cómo calcularlos es fundamental para optimizar tu ganancia.
¿Qué impuestos se aplican en la venta de una segunda vivienda?
Los tres impuestos principales que tienes que pagar por vender tu segunda vivienda son:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Debes pagar en la declaración de la renta si vendiste la casa por un importe mayor a lo que te costó. El porcentaje varía según el beneficio, entre el 19% y el 28%. Aunque hayas tenido pérdidas, es importante que conozcas que también estarás obligado a declararlas.
- Plusvalía municipal: Este impuesto lo fija el ayuntamiento y se paga por el incremento del valor del suelo donde está la vivienda en el momento que se vende.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este es el impuesto anual sobre la titularidad de cualquier inmueble, aunque en algunos casos se reparte entre comprador y vendedor. Lo establecen los ayuntamientos de cada localidad y forma parte de las tasas municipales. En caso de que no se haya repartido, lo tendrá que pagar el que conste como propietario a 1 de enero de ese año.
¿Cómo puedo reducir el impacto en la declaración de la renta al vender mi segunda residencia?
Para reducir la carga del IRPF por la venta de tu segunda vivienda, puedes aprovechar algunas deducciones fiscales.
Te puedes deducir los gastos que hayas tenido durante la compra y venta de la vivienda, los más comunes son:
- Gastos de notaría y registro.
- Comisiones de agencias. inmobiliarias
- Reformas y mejoras que hayas hecho en la vivienda, estas incluyen obras que afecten la estructura del inmueble, como la rehabilitación de pilares, cubiertas o fachadas, la ampliación de la superficie construida o la instalación de elementos como ascensores o sistemas para eliminar barreras arquitectónicas. También puedes deducir las mejoras relacionadas con la eficiencia energética. Sin embargo, las reparaciones menores, como cambiar ventanas, no suelen ser deducibles, ya que Hacienda las clasifica como reparaciones y no como inversiones porque para la Agencia Tributaria no incrementa el valor del inmueble.
También te puede deducir los impuestos relacionados con la compra:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, este impuesto lo pagas cuando compras la vivienda cuando es de segunda mano.
- IVA e impuesto de Actos Jurídicos Documentados, también lo pagas cuando compras el inmueble, en caso de viviendas de obra nueva.
Además, si tienes más de 65 años, no pagarás IRPF si reinviertes el dinero obtenido por la venta en una renta vitalicia. Tienes 6 meses para hacer esta reinversión, y el máximo que puedes reinvertir son 240.000€.
Puedes rebajar la plusvalía municipal, puedes calcularla correctamente o demostrar que no ha habido un aumento significativo del valor del terreno.
Por último, tienes la opción de compensar las pérdidas. Si vendes tu segunda vivienda por menos de lo que la compraste, no tendrás que pagar en la declaración de la renta. Además, puedes usar esas pérdidas para compensar otras ganancias que hayas obtenido en el mismo año (por ejemplo, de la venta de acciones o de otra propiedad) o en los próximos 4 años. Esto te ayudará a reducir la cantidad total que pagarías en impuestos.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo afecta a la venta de una segunda vivienda?
La plusvalía municipal es un impuesto que cobra el ayuntamiento que depende del valor del suelo, es decir por el aumento del valor del terreno donde está tu vivienda. En el caso de que el terreno haya perdido valor, no se debe pagar el impuesto.
Cada uno de los Ayuntamientos fija la cuota, por lo tanto, varía y depende de cada ayuntamiento. Lo más recomendable para saber la cuota por la venta en una casa es consultarlo con la administración local.
En ningún caso la plusvalía puede exceder el 30%. El importe surge de la multiplicación del valor del terreno por la cantidad de años que se ha tenido la propiedad.
El periodo para realizar el pago de esta plusvalía será como máximo de 30 días hábiles desde la transacción.
¿Cómo afecta la ubicación de la vivienda a los impuestos en la venta de tu inmueble?
La ubicación de la vivienda tiene un impacto directo en el pago de impuestos en la venta de una segunda residencia:
Plusvalía Municipal: La cuota varía en función del ayuntamiento. En algunas ciudades, el impuesto puede ser más bajo que en otras, lo que puede suponer una gran diferencia en el coste final que pagarás al vender tu vivienda. Por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, las tasas pueden ser más altas debido al aumento de valor del suelo.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se paga en el momento de la compra y varía entre comunidades autónomas, con tasas que oscilan entre el 6% y el 10%. Al venderla, puedes deducir ese impuesto para reducir la ganancia patrimonial sobre la que pagarás impuestos. La cantidad que puedas deducir dependerá de lo que abonaste en su momento.
Además, es recomendable que consultes si puedes beneficiarte de las bonificaciones que contempla tu comunidad autónoma. Para ello, tendrás que asegurarte de que cumples con los requisitos.
IRPF y diferencias autonómicas: Algunas comunidades aplican extras o reducciones al porcentaje básico de IRPF en la venta, por lo que la cantidad final dependerá de las comunidad donde residas.
Vender una segunda vivienda puede traer consigo bastantes impuestos, pero con una buena planificación, podrías reducir lo que pagas. Aprovechar deducciones como los gastos de compra y venta, y saber cómo afecta la ubicación de tu vivienda, es clave para ahorrar.
