Plusvalías – ¿Qué pagamos cuando vendemos una casa?

Las Plusvalías que pagamos por vender una casa están regulada en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante plusvalía).

La venta de una casa es el supuesto más típico pero no el único que está encuadrado en éste impuesto, por eso, vamos a continuar con este supuesto.

1. ¿Qué es?

En primer lugar, es necesario aclarar que las plusvalías son un impuesto local que se paga por el incremento de valor que experimentan los terrenos y  que se produce a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce sobre dichos terrenos.

Es decir, los ciudadanos debemos pagar este impuesto cuando vendemos una casa (terreno urbano), o cuando por herencia lo adquirimos, incluso cuando se nos cede el usufructo del mismo. Y os preguntaréis: ¿En qué se basa el Estado para calcular lo que tengo que pagar? ¿En el caso de una venta, quién paga el impuesto: vendedor o comprador?

Pues bien, la plusvalía la debe pagar el comprador, en caso de que lo haya adquirido gratuitamente (como es el caso de una herencia que recibimos), o el vendedor en el caso de una venta.

Por otro lado, lo que pretende este impuesto es que paguemos sobre el incremento de valor que ha experimentado dicho terreno durante un periodo máximo de 20 años anteriores y que se experimenta en el momento de la venta del mismo, cuando lo heredamos o cuando nos ceden el usufructo.

2. ¿Cómo se calcula?

Para calcular las plusvalías, debemos determinar el incremento de valor que ha experimentado el terreno durante el citado periodo se tiene en cuenta, principalmente, el valor catastral (a efectos del IBI) que tiene el suelo en el momento de la transmisión. Sobre dicho valor se aplican una serie de coeficientes que tienen en cuenta diversos aspectos, y tras ello, sabemos la cantidad que por este impuesto debemos pagar cuando lo vendemos o adquirimos gratuitamente.

3. ¿Siempre se incrementa el valor de la casa?

Lógicamente no.

llegamos al principal problema de las plusvalías: estos cálculos matemáticos que permitían determinar cuánto debíamos pagar, SIEMPRE consideraban que se había producido un incremento de valor del terreno desde una transmisión a otra. Con anterioridad a la crisis de 2008, la gente compraba terrenos, por ejemplo en 8000 euros, que 5 años después vendían en 15000 euros. Obviamente, en este caso si había obtenido un beneficio por la venta del terreno, y la plusvalía pretende que paguemos por dichos beneficios que se obtienen cuando los vendemos.

Sin embargo, a partir de 2008, lo cierto es que ésta situación generalizada se pierde, ya que no siempre los terrenos, al venderlos años más tarde, han aumentado de valor, sino que más bien se había producido una pérdida en la transmisión.

Como hemos señalado anteriormente, los cálculos matemáticos de la plusvalía no permitían reflejar esta pérdida, pues suponían que siempre se había producido un beneficio, y el ciudadano siempre tenía que pagar en cada transmisión.

Una vez comprobada esta injusticia, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional la han puesto de manifiesto, declarando la nulidad de los preceptos que regulan este impuesto en cuanto que no permiten reflejar la no procedencia de su pago en determinados casos.

4. Nulidad de los preceptos decretada por el Tribunal Supremo y Tribunal Constitucional

¿Ahora qué? ¿Ya no hay que pagar este impuesto a los Ayuntamientos?

Así nos gustaría a todos, pero no. La plusvalía no ha desaparecido, sino que encontramos dos situaciones diferentes con relación al mismo:

 

  • Cuando se ha incrementado realmente el valor, se deberá pagar el mismo conforme se ha hecho hasta ahora. Suponemos que adquirimos una vivienda en 2005 cuyo valor catastral del suelo era de 20.000 euros, y en 2020 decidimos venderla siendo su valor catastral del suelo 50.000 euros. En este caso se ve claramente el incremento de valor, es decir, el beneficio obtenido en la venta y, por tanto, se deberá pagar el impuesto en la cantidad que resulte de practicar los cálculos correspondiente.

 

  • En los supuestos en los que NO se ha producido un incremento de valor de los terrenos transmitidos, corresponde a los ciudadanos acreditar frente a la Administración que no se ha obtenido un beneficio mediante su transmisión. Si continuamos con nuestro ejemplo anterior, si en 2020 el valor catastral del suelo, en vez de ser de 50.000 euros, es de 15.000 euros, no se habrá producido un incremento de valor del mismo a lo largo del periodo y, por tanto, sería injusto tener que pagar este impuesto.

5. ¿Cómo acredito que no se ha incrementado el valor de la casa?

Como hemos dicho anteriormente, nos corresponde a nosotros, probar que no ha habido incremento de valor.

Para demostrarlo, podemos presentar cualquier prueba que demuestre que no se ha producido el incremento. Por ejemplo, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión de las escrituras públicas, o la valoración por un perito que acredite que el valor de venta es inferior al de compra.

Una vez presentada la prueba, será la Administración la que pruebe en contra, que sí se ha obtenido un beneficio y que, por tanto, nos corresponde pagar este impuesto.

Para demostrar este incremento se debe hacer por escrito, y se puede presentar presencialmente y de manera electrónica.

Lo más «feo» de todo este proceso es que, durante un periodo, no paran de llegarte cartas de la Administración en las que, en muchos casos, no entiendes ni lo que te están diciendo.

Por eso recomendamos encargar ésta tarea a un profesional para no perder el tiempo y no dar «palos de ciego» ya que las alegaciones que se presenten serán las que demuestren o no…la pérdida de valor y no la ganancia.

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