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Incidencias del «Estado de Alarma» en las Hipotecas

Tras la declaración del actual Estado de Alarma, existen muchas dudas en cuanto a nuestras hipotecas que nos pueden repercutir. Con esta entrada pretendemos dar respuesta a las principales preguntas que os podéis estar realizando en este momento.

1. ¿En qué consiste la moratoria de deuda hipotecaria prevista en el RDL 8/2020?

Se trata de medidas para la suspensión de las obligaciones derivadas de contratos de préstamo con garantía hipotecaria.

2. ¿A qué tipo de contratos se puede aplicar la moratoria de deuda hipotecaria prevista en el RDL 8/2020?

Las medidas solamente se aplican a los contratos que cumplan todos estos requisitos:

    • Contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo objeto sea la compra de:
      • Vivienda habitual
      • Inmuebles afectos a actividades económicas
      • Viviendas destinaadas a domicilio habitual en situación de alquiler en la que, tanto el inquilino como el propietario hayan dejado de percibir rentas por la situación derivada del Estado de Alarma.

Además debes estar en situación de vulnerabilidad económica.

3. ¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica?

La vulnerabilidad ha de ser consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19. Los supuestos quedan definidos por el cumplimiento conjunto de estas condiciones:

  • Que el que vaya a recibir la ayuda esté en situación de desempleo o, si eres empresario, que hayas perdido facturación en, al menos, un 40%.
  • Que todos los ingreos de las personas que forman una misma familia no superen en el mes de antes de la solicitud:
    • Con caracter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM)
    • Se incrementa 0,1 veces el IPREM por cada hijo y 0,15 veces el IPREM por cada hijo en caso de familia monoparental.
    • Además si viven contigo personas mayores de 65 años se incrementa 0,1 veces el IPREM.
    • Si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad reconocida de, al menos, un 33%, el limite fijado para el punto 1 será de 4 veces el IPREM.
    • Si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad reconocida de, al menos un 33% por parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual el limite será de 5 veces el IPREM.
    • Si alguno de los miembros de la familia tiene una discapacidad igual o superior al 65% el limite será de 5 veces el IPREM.
  • Que el total de las cuotas a las que podemos aplicar la moratoria según el art.19 RDL 11/2020, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 % de los ingresos de la familia.
  • Que la familia haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Es decir, que el porcentaje sobre nuestros ingresos que supone el pago de las cuotas a las que podemos aplicar la moratoria se haya aumentado en un 30%.

4. ¿A quién se debe solicitar la moratoria en el pago
del préstamo con garantía hipotecaria?

La solicitud se presenta al acreedor (es decir, al banco con el que tengamos contratada la hipoteca).

5. ¿Qué documentación hay que adjuntar a la solicitud de moratoria?

Hay que adjuntar los documentos que acrediten nuestra vulnerabilidad económica, que son:

  • En caso de situación legal de desempleo: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones.

  • En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia, la aprobación por parte de la Mutua de la Prestación por Cese de Actividad.

  • Número de personas que viven en la vivienda: Libro de familia, empadronamiento y declaración de discapacidad, si la hay, con el certificado del INSS.
  • Titularidad de la vivienda:
    • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
    • Escrituras de compraventa
  • Declaración responsable en la que se dice que cumplimos los requisitos.

En el caso de que se solicite la moratoria de la deuda hipotecaria por el préstamo hipotecario por una vivienda distinta
de la habitual en alquiler, deberá aportarse el correspondiente contrato de arrendamiento.

Si no pudiéramos aportar alguno de los documentos necesarios por que no podamos acceder a ellos por la situación del Estado de Alarma, bastará con presentar la Declaración Responsable y cuando acabe el Estado de Alarma, tendremos un mes para aportar esos documentos.

6. ¿Cuál es el plazo para la presentación de la solicitud?

Podemos solicitar la moratoria desde el día siguiente a la entrada en vigor del RDL 8/2010 hasta 15 días después del fin de la vigencia del citado RDL.

El RDL tiene una vigencia de 1 mes desde su entrada en vigor (el 14-3-2020), por lo que estará vigente mientras dure el Estado de Alarma mediante sus prórrogas.

7. ¿Cuál es el plazo para que el banco conceda la moratoria?

El banco debe implementar la moratoria en un plazo máximo de 15 días desde la solicitud.

8. ¿Qué implica la concesión de la moratoria? ¿Cuáles son sus efectos?

La solicitud de la moratoria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de 3 meses (la duración de la suspensión podrá ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros). 


Los importes que serían que tendríamos que pagar de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos y no devengarán interés alguno.

9. ¿Hace falta un acuerdo entre las partes o una novación del contrato para que surta 
efectos? ¿En qué términos debe producirse la novación si se pacta?

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos. 

Cuando si se acuerde 
una novación como consecuencia de la modificación de las claúsulas del contrato
 en términos o condiciones contractuales que vayan más allá de la mera suspensión, se incorporarán, además de aquellos 
acuerdos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuesta por este RDL 8/2020 y los intereses durante la vigencia de la suspensión.

10. ¿Debe formalizarse la aplicación de la suspensión en escritura pública?

, deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

11. ¿Quién debe pagar los gastos de la escritura?

Todos los gastos derivados de la notaría y de la inscripción del Registro debe pagarlos el Banco.

12. ¿Se aplican las medidas para la moratoria de deuda hipotecaria a los fiadores 
y avalistas del deudor principal?

, se aplicarán respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario.

Si hemos avalado la casa de nuestro hijo y se acoge a la moratoria, nosotros tendremos las mismas condiciones que ellos.

13. ¿Qué pasa si lo pido sin cumplir los requisitos?

Si no podemos demostrar que estamos en situación
 de vulnerabilidad económica y, aun así, se beneficia de la moratoria, seremos responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir y de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden. 

El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

14. ¿Ha afectado el estado de alarma a los procedimientos de desahucios?

Ya antes de la declaración del estado de alarma el RDL 6/2020 art.2 modificó 
la Ley 9/2012 disponiendo que, hasta transcurridos 11 años desde la entrada en vigor de la Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado la vivienda habitual de personas en los supuestos de especial vulnerabilidad y circunstancias económicas. La citada Ley 9/2012 entró en vigor el 15-5- 2013.

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