El fallo del Tribunal Supremo y su impacto legal sobre el alquiler vacacional
El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias clave en las que establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler vacacional si cuentan con la aprobación en junta de propietarios por mayoría de tres quintos.
Este fallo ha tenido importantes repercusiones en el ámbito fiscal, porque los propietarios que alquilan sus viviendas para uso turístico deben reconsiderar sus decisiones financieras. Con esta nueva realidad, muchos propietarios se verán obligados a analizar si cambiar al alquiler de larga duración podría ser una alternativa más favorable desde el punto de vista fiscal.
Este cambio legal no solo afecta la capacidad de los propietarios para continuar alquilando sus propiedades a corto plazo, si no también introduce la necesidad de evaluar las ventajas fiscales de las opciones disponibles.
Alquiler vacacional vs. alquiler de larga duración: principales diferencias fiscales
Lo primero que debemos tener en cuenta es que, dependiendo del tipo de alquiler que un propietario elija, pueden existir diferentes implicaciones fiscales.
Por un lado, el alquiler vacacional consiste en alquilar una vivienda durante periodos cortos, normalmente ofreciendo servicios adicionales propios de un hotel, como limpieza o recepción. Este tipo de alquiler es comúnmente utilizado por turistas o visitantes que hacen un uso temporal del inmueble. Sin embargo, el alquiler de larga duración implica un contrato por un periodo más extenso (generalmente más de 11 meses), con el fin de que sea la vivienda habitual del inquilino, lo que tiene una finalidad más residencial.
Estas diferencias en la finalidad del alquiler influyen directamente en el tratamiento fiscal de ambos. A causa de estas diferencias, es importante que los propietarios evalúen cuál opción es más adecuada para sus necesidades y obligaciones fiscales.
Tratamiento fiscal del alquiler vacacional
El tratamiento fiscal entre el alquiler vacacional y el de larga duración varía significativamente, y depende de la legislación autonómica, lo que significa que cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propias normativas. Además, las reglas municipales pueden influir en la regulación de este tipo de alquileres.
Debemos tener en cuenta que las rentas obtenidas del alquiler vacacional están sujetas a tributación en la declaración de la renta:
En el caso en el que se ofrezcan servicios propios de un hotel, como limpieza, lavandería o servicio de recepción, los ingresos se consideran rendimientos de actividades económicas, porque se interpreta que el propietario está ejerciendo una actividad empresarial.
Si no se ofrecen estos servicios, pero se alquila por temporadas cortas, las rentas se consideran rendimientos de capital inmobiliario.
En ambos casos, los gastos derivados del alquiler vacacional, como reparaciones o mantenimiento, pueden ser deducidos.
Otro aspecto a tener en cuenta que puede afectar a nuestra carga fiscal es si debemos, o no, presentar IVA en el alquiler vacacional. Si el alquiler vacacional no incluye servicios propios de un hotel, no tendrás que presentar IVA, lo que significa que no tendrás que declararlo ni pagarlo. Sin embargo, si, por el contrario, ofreces servicios como limpieza, recepción o lavandería, el alquiler vacacional sí está sujeto a IVA al tipo reducido del 10%, a causa de ello tendrás que presentar los modelos trimestrales correspondientes.
Tratamiento fiscal del alquiler de larga duración
Por otro lado, el alquiler de larga duración ofrece más ventajas fiscales en comparación con el alquiler vacacional.
Los alquileres destinados a la vivienda habitual están exentos de IVA, porque se considera una necesidad básica y no una actividad comercial.
Las rentas obtenidas por este tipo de alquiler deben declararse en la declaración de la renta, considerándose rendimientos de capital inmobiliario, como ocurre con el alquiler vacacional. Sin embargo, la gran ventaja es que se pueden aplicar importantes reducciones sobre las ganancias obtenidas. Estas reducciones pueden ser del 50%, 60%, 70%, e incluso del 90% en algunos casos, dependiendo del contrato y del cumplimiento de ciertos requisitos.
A causa de estas reducciones, los propietarios pueden minimizar el impacto fiscal de sus ingresos por alquiler a largo plazo, lo que lo convierte en una opción fiscalmente atractiva.
Alternativas fiscales si tu comunidad prohíbe el alquiler vacacional
En el caso en el que tu comunidad de vecinos prohíba el alquiler vacacional, la opción más sencilla es convertir tu inmueble en un alquiler de larga duración destinado a la vivienda habitual. A causa de esto, te beneficiarás de la exención del IVA y podrás aplicar reducciones significativas (hasta el 90%) en tu declaración de la renta, sin embargo, debes cumplir ciertos requisitos y el contrato de alquiler se debe hacer firmado a partir de enero de 2024.
Este cambio no solo te permitirá seguir rentabilizando tu propiedad, sino que también reducirás tus responsabilidades como propietario, ya que el inquilino en un alquiler de larga duración generalmente se hace cargo de algunos gastos, como los suministros. Sin embargo, esta opción requiere que el propietario acepte plazos más largos y una relación más estable con el inquilino.
Beneficios fiscales del alquiler a largo plazo para los inquilinos
Los beneficios fiscales no son exclusivos para los propietarios; los inquilinos también pueden aprovechar una serie de deducciones fiscales relacionadas con el alquiler de larga duración. A causa de estas deducciones, los inquilinos pueden reducir parte del gasto del alquiler en su declaración de la renta.
Beneficios fiscales del alquiler a largo plazo a nivel estatal
Para contratos de alquiler firmados antes de 2015, es posible obtener una deducción estatal de hasta el 10,05% del importe pagado por el alquiler, con un límite de 9.040€. Sin embargo, esta deducción no se aplica a los contratos firmados después del 1 de enero de 2015. Por lo tanto, en estos casos, es fundamental revisar la normativa de la Comunidad Autónoma en la que residas para ver si existen deducciones aplicables que puedan reducir el gasto en alquiler.
Beneficios fiscales del alquiler a largo plazo a nivel autonómico
Cada Comunidad Autónoma ofrece sus propias deducciones fiscales relacionadas con el alquiler, con diferentes porcentajes, límites y requisitos.
A continuación, te mostramos un resumen de las deducciones disponibles en algunas comunidades, indicando el porcentaje máximo deducible del gasto en alquiler, el límite de deducción y los principales factores a tener en cuenta para poder beneficiarte de estas ayudas. Sin embargo, es necesario estar atento a las normativas locales que pueden variar de una región a otra.
|
% Deducción |
Límite |
Requisitos |
Madrid |
30 |
1.237,20€ |
Edad, ingresos, circunstancias personales, resguardo fianza y pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. |
Cataluña |
10 |
300€ (general) / 600€ (familias numerosas o monoparentales) |
Edad, ingresos y circunstancias personales |
Baleares |
15-20 |
530€ (general) / 650€ (familias numerosas o monoparentales) |
Edad, ingresos y circunstancias personales |
Comunidad Valenciana |
20-30 |
800€ (general) / 1.100€ (condiciones especiales) |
Edad, ingresos, discapacidad, víctima de violencia de género y contrato posterior a 23/04/1998. |
Aragón |
10 |
4.800€ |
Operación dación en pago |
Andalucía |
15 |
600€ (general) / 900€ (discapacidad) |
Edad, ingresos y circunstancias personales
|
Galicia |
10-20 |
300 (general) / 600€ (dos o más hijos menores) |
Edad, ingresos, circunstancias personales y contrato posterior a 2003. |
Canarias |
24 |
720€ |
Ingresos |
Asturias |
10-20 |
500€ (general) / 1.000€ (jóvenes o en riesgo despoblación) |
Edad, ingresos y circunstancias personales |
Cantabria |
10-20 |
300-600€ (general) / 600-1.200€ (zonas en riesgo de despoblación) |
Edad, ingresos y circunstancias personales
|
Castilla-La Mancha |
15-20 |
450-612€ |
Edad, ingresos, circunstancias personales, o residencia en municipio con baja población |
Castilla y León |
20-25 |
459-612€ |
Edad, ingresos o residencia en municipio con baja población. |
Extremadura |
30 |
1.000€ (general) / 1.500€ (medio rural) |
Edad, ingresos, circunstancias personales o residencia en zona rural. |
La Rioja |
10-20 |
300€ -400 € (pequeños municipios) |
Menores de 36 años, ingresos o residencia en pequeños municipios |
Murcia |
10 |
300€ |
Edad, ingresos, circunstancias personales y contrato registrado |